探索新模式 多地加大長租房土地出讓力度

      作為“加快建設多主體供給、完善租購并舉住房制度、實現多渠道保證”的重要舉措，長租房市場自2017年下半年以來發展迅速。

??據了解，全國已有超過12個省份50個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

??作為風向標的北京，在此前市政府常務會議審議的《2018年市政府工作報告重點工作分工方案》顯示，要發展長期租賃市場、鼓勵產業園區建設職工集體宿舍。其中，發展長期租賃市場和鼓勵產業園區建設職工集體宿舍兩項內容，首次寫進分工方案。

??此外，包括北京、成都等城市針對長租房土地出讓情況進行了規劃。在北京發布的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》指出，計劃于2017年至2021年的五年內供應1000公頃集體土地建設集體租賃住房，并對項目選址、申報、運營及申報程序等內容進行細化。

??在成都印發的《住房保障、住房租賃市場、房地產業三大領域五年發展規劃》顯示，預計2021年全市租賃住房保有量達151萬套。

??據中原地產監測，目前，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開啟租賃土地供應加速模式。多個城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

??土地建設方式上，各地政府針對長租房土地性質進行了事前規定。以上海市為例，上海市國土局官網2017年7月發布了分別位于嘉定區和浦東新區的兩宗地塊的掛牌出讓公告，兩塊土地的用途均為租賃住房，所建房屋只可出租，不可出售。要求競拍成功的開發商100%自持70年。

??探索新模式

??長租房土地供應量大幅增加，但由于建設周期較長，長租房領域企業以整棟樓出租或以民房分散出租為主，以加大長租房供應規模。整租方面，龍湖冠寓、遠洋邦舍等長租房品牌，先租下整棟樓，然后予以改裝進行分散出租。而我愛我家長租房品牌相寓，其長租房房源則為零散的普通住宅。

??一位我愛我家相寓的業主表示，提供給我愛我家長租房的自有住宅位于北京東二環，如果簡單裝修對外出租，可以租到每月6000元。但是，將房子簽約給我愛我家相寓，業主每月可獲得4200元，獲得的補償是我愛我家提供免費精裝修。簽約期一般為三年，相寓在此期間可以對租客漲價，但對業主一直是合同價。三年之后，雙方可以選擇續簽或者停止簽約。

??中原地產首席分析師張大偉表示，上述整租或者零散出租的長租房模式，只是一種過渡，不具有持續性。租賃市場調控持續，建立租購并舉的住房制度，發展住房租賃市場，對于房地產調控來說，不僅僅租購并舉是房地產長效調控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。加大土地供應力度，從根本上解決長租房供應規模，是大勢所趨。

??金融機構搶灘

??在政府、房地產企業大力支持下，長租房市場蓬勃發展的同時，金融機構通過各種途徑進駐長租房市場。

??隨著規模的擴張，以銀行為代表的金融機構通過租賃貸款、長租房專項REITs產品、ABS等創新金融產品進入住房租賃市場。據中國證券報不完全統計，目前，各大房企通過金融機構發行REITs數量超過500億元。

??此外，多家國有商業銀行加大長租房市場參與力度。以工商銀行為例，北京市分行與北京市保障性住房建設投資中心、北京城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產簽署住房租賃戰略合作協議，未來五年將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，推動建立租購并舉的住房制度。建設銀行則是在參與地區數量上占據絕對優勢。據中國證券報不完全統計，建設銀行目前已經與近30個地級市簽署住房租賃領域合作協議。

??業內人士稱，商業銀行資金雄厚，使其可以用較小的資金壓力進入房地產租賃市場；而其較強的資產證券化水平，則可以進一步實現租賃資產資金盤活的可能性，從而為商業銀行進入住房租賃市場提供了良好契機。

??關于金融機構入駐租賃市場的影響，中原地產首席分析師張大偉表示，銀行目前提供的租賃信貸產品，很可能出現資金被挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性，需要銀行增加對貸款者的審核。

??降低融資成本

??銀行等金融機構通過創新產品等搶灘長租房市場，可以提供成本較低的資金。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹表示，目前長租房行業是虧損的，可能少數是微利狀態?？偨Y起來主要是“三高一低”：房價高、營建改造成本高、資金成本高，租金收入較低。對租戶來說，長租公寓因為增加了營建改造成本，所以比普通民宅租金要高。如果說破解，短期依靠房價下跌是不現實的，而房租上漲與居民收入密切相關，所以房租短期也不會大幅上漲。這就需要利用創新性的金融解決方案，引入低成本資金。國內目前的REITs、ABS都是過渡性產品，與國外真正意義上的資產證券化差別很大，需要相關法律法規不斷完善，引進真正意義上的住房租賃創新金融產品。

??旭輝控股總裁林峰表示，國外的長租房市場也是微利狀態。但是微利不等于不盈利，規模大了利潤自然可觀。目前各大房企都希望把長租房規模先做起來，就是這個道理。長租房領域的發展主要有兩種模式，一種是輕資產模式，即以租賃物業的方式，通過合作，以較低成本入駐；另一種是重資產模式，對看好的物業直接購買，發行“儲架式”長租房REITs產品就是為了實現這一目的。

??關于國內REITs產品與國外REITs的不同，林峰表示，目前國內產品有一定期限，過了這個期限需要續約。隨著相關政策落地，會陸續與國外住房租賃市場相關金融產品看齊。這些產品的推出，為解決房企融資成本高企的問題提供了解決路徑。